不動産売却の手数料と税金｜仲介手数料は譲渡費用になる？

仲介手数料は売却益の計算で差し引けます

売却のために支払った仲介手数料は、譲渡価額から取得費とともに差し引く譲渡費用の代表例です。たとえば譲渡価額3,000万円、取得費2,000万円、税込仲介手数料105万6,000円、その他の譲渡費用44万4,000円なら、特別控除前の譲渡所得は850万円です。

ただし、保有中の修繕費や固定資産税、引越費用などは、通常は売却に直接要した譲渡費用とは扱いません。購入時の仲介手数料は取得費側で検討します。領収書の日付だけでなく、どの取引のための支出かを記録してください。

仲介手数料は売買を成立させる媒介業務の報酬です

不動産会社へ売却を依頼すると、価格査定、販売資料の作成、広告、購入希望者への案内、条件交渉、契約・引渡しの調整などが行われます。仲介手数料は、こうした媒介により取引が成立した場合の報酬です。売買価格そのものや、買主が支払う代金とは別に売主が負担します。

報酬額は媒介契約時に確認します。「成約価格に対する上限式」と「実際に合意する金額」を分けて考えてください。上限より低い金額や無料とする合意もあり得ますが、サービス範囲、広告方法、囲い込み防止策、担当体制まで含めて比較することが大切です。

売買代金と契約日を入力し、譲渡費用の見積りに使う仲介手数料の法定上限を確認できます。低廉な空家等の特例は通常上限と分けて表示されます。

計算ツール仲介手数料上限計算開いて計算する閉じる

不動産売買の価格と契約日から、宅地建物取引業者へ支払う仲介手数料の法定上限を確認するツールです。

売買の費用目安

仲介手数料の上限を計算

売買代金と契約日から、課税事業者である宅建業者へ依頼する場合の税込上限目安を確認できます。

売買代金（税抜）

円

建物の消費税相当額を含めず、半角数字で入力

契約日

依頼者 売主買主

低廉な空家等の特例対象候補として確認する

チェックしても特例の適用や請求額を確定するものではありません。

上限目安を計算する

計算結果は法令上の上限目安であり、実際の請求額ではありません。個別契約、業者の課税区分、交換、代理、広告費等により異なります。

ここに「仲介手数料上限計算」を追加し、この案内ボックスだけ削除してください。

配置ID：CAL-PLACEMENT-024 ／ ツールID：brokerage-fee

結果は課税事業者が媒介する一般例の上限です。実際の合意額、免税事業者の報酬計算、土地建物の消費税区分、税務上の譲渡費用該当性は自動判定しません。請求書と申告資料で確認してください。

売買価格ごとの上限計算

以下は、仲介会社が消費税の課税事業者で、売買代金に消費税等相当額が含まれる場合はそれを除いた「報酬計算上の物件価格」を使う前提です。200万円以下の部分5％、200万円超400万円以下の部分4％、400万円超の部分3％へ消費税を加えます。免税事業者は別計算となるため、媒介契約書で確認してください。

物件価格が400万円を超える場合、課税事業者なら「（物件価格×3％＋6万円）×1.1」で税込上限を計算できます。土地の譲渡は消費税非課税でも、課税事業者による媒介サービスには消費税がかかります。

価格別の早見例

表は売主一方から受け取れる一般的な上限を計算したものです。実際の仲介手数料は媒介契約の合意内容で決まるため、見積書で税込額を確認してください。

1,000万円の計算を段階式で確認

200万円までの部分は10万円、200万円超400万円までの部分は8万円、400万円を超える600万円の部分は18万円です。合計36万円に消費税3万6,000円を加え、39万6,000円になります。速算式でも「1,000万円×3％＋6万円＝36万円」となり、同じ結果です。

800万円以下の「低廉な空家等」の特例

2024年7月から、消費税等相当額を除いた価格が800万円以下の宅地・建物の売買・交換では、媒介費用を勘案して上限を引き上げられます。課税事業者の場合は、売主側・買主側それぞれの依頼者から受け取る報酬について税込33万円が上限です。使用状態は問いません。

この33万円は通常の仲介手数料に上乗せできる追加料金ではなく、報酬総額の上限です。また、対象物件だから自動的に33万円になるのではなく、上限の範囲で依頼者と報酬額を合意します。媒介契約時に特例の説明と税込総額を確認してください。

境界値800万円で検算する

800万円の通常上限は「800万円×3％＋6万円＝30万円」、税込33万円です。特例上限と同額になります。したがって、特例によって通常計算より上限が実質的に高くなるのは800万円未満です。

たとえば400万円なら通常の段階計算は税抜18万円、税込19万8,000円です。特例の対象として合意した場合は、費用を勘案して税込33万円までとなる可能性があります。差額だけを「調査費」などの名目で自動加算する仕組みではありません。

仲介手数料を支払う時期

「契約時半額・決済時半額」は法定ルールではありません。報酬請求権の発生条件、宅建業法37条書面の交付後に受領すること、契約上の支払期限を分けて確認します。融資特約による解除では標準媒介契約約款に受領済み報酬の返還規定がありますが、その他の解除は契約内容と原因により異なります。

売買契約は理論上、当事者の合意で成立し得るため、「署名押印前なら必ず一切の費用が発生しない」と一律に判断するのは安全ではありません。実際の契約成立、媒介契約の定め、解除原因などを確認してください。トラブル時は契約書類とやり取りを保管し、専門窓口へ相談します。

通常の広告費は別請求できるとは限りません

一般的な広告や現地案内は通常の媒介業務に含まれるのが基本です。別に受領できることがあるのは、依頼者が特別に依頼した広告料金、遠隔地への出張旅費などの実費です。媒介外の調査・管理・コンサルティングは、媒介業務と区分し、業務内容と報酬を明確にした別契約かを確認します。

「広告料」「事務手数料」「契約書作成費」という名称だけで適法・不適法が決まるわけではありません。実質が通常の仲介業務の報酬なのか、別個の業務や外部実費なのかを切り分ける必要があります。

手数料と税金を時系列で分けて確認する

譲渡所得は「譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除」で計算します。取得費2,000万円に建物が含まれるなら、減価償却調整後の金額を使います。買主から受け取る未経過固定資産税・都市計画税相当額は譲渡収入に含め、保有中の固定資産税は原則として譲渡費用へ入れません。抵当権抹消関連費用は費目と事実関係ごとに確認し、引越費用も名称だけで断定しない方が安全です。

2026年分の一般税率による概算は、売却年1月1日時点で所有期間5年超なら20.315％、5年以下なら39.63％です。10年超所有の一定のマイホームには軽減税率があり、3,000万円特別控除も要件を満たす場合に使えます。税額が確定するのは所有期間と特例を判定した後です。紙の不動産売買契約書には2027年3月31日まで軽減された印紙税率があり、一定の電子契約は印紙税の課税文書を作成しません。

仲介会社への手数料と税務署への納税は同時とは限りません。標準媒介契約約款に基づく場合の報酬受領時期と、譲渡年の翌年2月16日から3月15日までを原則とする所得税申告を分けて資金計画へ入れましょう。