不動産売却の税金はいくら？税率・特例・納税時期を整理

一般的な個人の自宅売却で確認する主な税負担

主なものは譲渡所得に対する所得税・復興特別所得税・住民税、紙の売買契約書の印紙税、仲介手数料等のサービスに含まれる消費税です。土地の譲渡は消費税非課税で、建物自体の売却は売主が事業者として行う取引かにより異なります。仲介サービスの消費税と不動産自体の課税関係を混同しないでください。

譲渡所得は売却代金ではありません

まず「特例前の譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用」を求め、次に「課税譲渡所得＝特例前の譲渡所得－特別控除額」とします。買主から受け取る固定資産税等の未経過分精算金も原則として譲渡価額へ含めます。建物は減価償却後の取得費を使います。

住宅ローンの返済額は手取りを大きく減らしますが、譲渡所得の計算で取得費や譲渡費用としてそのまま控除するものではありません。引っ越し代や新居の購入費も、家計上は必要な支出でも税務上の譲渡費用とは限りません。税金の計算表と、売却後に残る現金の計算表を分けると整理しやすくなります。

所有期間は売却した年の1月1日で判定します

売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えれば長期、5年以下なら短期です。譲渡日は原則として引渡日ですが、契約効力発生日を選べる取扱いもあるため、年をまたぐ契約は譲渡年を確認します。相続・贈与では原則として前所有者の取得日を引き継ぎます。

20.315％と39.63％は、所得税に対する復興特別所得税を加えた一般的な概算です。売却時期や制度改正、特例の適用によって結果が変わるため、実際の申告では売却した年分の国税庁資料を確認します。

マイホームの3,000万円特別控除

一定のマイホームでは最高3,000万円を控除できます。旧居は居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年末までの譲渡が原則です。取壊し後は原則1年以内に敷地の契約を結び、契約まで貸付け等に使えません。仮住まいや別荘など一時的・趣味目的の家屋は対象外です。

特別控除で税額がゼロでも確定申告が必要です。また、新居の住宅ローン控除と併用できない期間があるため、3,000万円控除が常に最有利とは限りません。新居購入予定まで含めて比較してください。

10年超所有のマイホームには軽減税率の可能性があります

10年超所有の一定のマイホームでは、特別控除後の課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分が14.21％相当、6,000万円超の部分が20.315％相当です。6,000万円は売却代金ではありません。3,000万円控除と併用できる場合があります。

税金の概算例

売却代金4,500万円、減価償却後の取得費2,800万円、譲渡費用200万円なら、特例前の譲渡所得は1,500万円です。3,000万円控除を適用できればゼロ、適用できず一般長期なら約304万7,250円、短期なら約594万4,500円です。10年超軽減税率を適用できる場合は約213万1,500円となります。

計算ツール不動産譲渡所得税開いて計算する閉じる

不動産の売却価額・取得費・譲渡費用・所有期間から、一般税率による譲渡所得税等を概算するツールです。

不動産売却の税額目安

不動産譲渡所得税を計算

売却価額・取得費・譲渡費用と取得日から、一般税率による税額の概算を確認できます。

売却価額

円

取得日

売却日

取得費実額を入力する不明（売却価額の5%で概算）

実際の取得費

円

建物は減価償却費相当額を差し引いた金額

譲渡費用

円

税額目安を計算する

一般税率による概算です。3,000万円特別控除などの各種特例、建物の減価償却、取得日の承継、損失の通算・繰越は計算していません。確定申告前に税務署または税理士へご確認ください。

この例は税率差を理解するためのもので、建物の減価償却、共有持分、取得費の範囲、端数処理などを省略しています。実際の金額は契約書と領収書を基に計算してください。

取得費が不明な場合は税額が大きくなりやすい

購入時の資料がなく取得費が分からない場合は、譲渡価額の5％を概算取得費として使える取扱いがあります。たとえば3,000万円で売ったなら150万円です。しかし、実際には高い価格で購入していた物件で5％を使うと、譲渡所得が大きくなる可能性があります。購入時の契約書、通帳、ローン資料、登記資料、リフォーム記録などから実額を確認できないか、先に調べる方が安全です。

売却損が出た場合の原則と例外

土地建物の譲渡損失は給与等と通算できないのが原則です。2027年12月31日までの譲渡を対象とするマイホームの例外には、買換え型と住宅ローン残高超過型があります。所有期間、ローン期間、床面積、取得・入居期限、通算限度、繰越期間、所得制限が異なるため、制度を分けて確認します。

印紙税は契約金額と契約書の作り方で確認します

紙の契約書は原本1通ごとに印紙税を判定します。軽減期間内なら1,000万円ちょうどは5,000円、1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下は3万円です。純粋な電子契約データ自体は課税文書ではありませんが、紙の変更契約書等を別に作れば個別判定します。

納税資金は売却代金から分けておきます

所得税は確定申告に合わせて納付し、住民税は通常その後に負担が表れます。売却代金を住宅ローン返済や住み替えにすべて使うと、後から納税資金が不足するおそれがあります。売却前の概算は幅を持たせ、決済後は申告用資金を別に確保しておくと安心です。

申告書の提出と納税は別の手続です。e-Taxで申告データを送信しただけでは、原則として口座から自動で納付されません。振替納税、インターネットバンキング、クレジットカード納付などから利用条件を確認し、受信通知と納付記録を保存してください。住民税の納付時期・方法は自治体から届く通知で確認します。

確認を早めた方がよいケース

• 共有名義、相続、贈与で取得した不動産
• 店舗や賃貸部分を含む併用住宅
• 取得費の資料が見つからない物件
• 売却年の元日前後で所有期間5年・10年の境界になる物件
• 買換え、住宅ローン控除、複数の売却特例が関係する場合
• 海外居住者や法人が関係する取引

税制上の有利不利だけで契約時期を決めると、資金計画や引渡条件に無理が生じることもあります。売買契約を結ぶ前に、売却見込み額、取得資料、居住履歴、今後の住宅購入予定を整理し、税務署または税理士へ相談すると確認が進みやすくなります。

よくある質問

住民税だけ別に申告しますか？

所得税の確定申告を行えば、通常は申告内容が自治体へ連携されます。ただし、納付方法や共有者ごとの申告状況は確認が必要です。申告後に届く住民税の通知も保管してください。

売却代金から税金は自動で差し引かれますか？

一般的な国内居住者の売却では一律天引きされません。非居住者売主では買主が原則10.21％を源泉徴収しますが、個人買主が本人または親族の居住用として1億円以下で購入する場合などは例外があります。契約前に居住者区分を確認してください。

まとめ

不動産売却の税金は、売却代金ではなく譲渡所得を基礎に計算します。税率は売却年の1月1日時点の所有期間で変わり、マイホームでは3,000万円特別控除などを利用できる可能性があります。一方、特例は要件と申告が必要です。印紙税や住民税の時期も含め、契約前に資料を集め、売却後の納税資金を確保しておきましょう。