不動産売却の確定申告に必要な書類！取得方法と提出・保管の区別

必要書類を三つの箱へ分けます

最初の箱は譲渡価額・取得費・譲渡費用を計算する資料です。売却時と購入時の売買契約書、決済精算書、仲介手数料・測量費等の領収書などを入れます。二つ目は、確定申告書と譲渡所得の内訳書など自分で作る書類です。三つ目は、特例ごとに提出を求められる添付書類です。

計算に使う資料がすべて提出書類になるわけではありません。反対に、登記事項証明書を不動産番号の記載で省略できても、居住関係や住宅ローン残高など別の確認書類まで自動的に不要になるわけではありません。

売却時に受け取る資料

• 売買契約書と変更契約書
• 決済精算書、固定資産税等精算金の明細
• 仲介手数料、印紙、測量、解体等の請求書・領収書
• 登記事項や不動産番号を確認できる資料

名目ではなく、その支出が売るために直接必要だったかを確認します。引越費用や保有中の修繕費など、通常は譲渡費用に含めない支出を一緒にしないようにしましょう。

購入時・相続時の資料

購入時の契約書、建築請負契約書、購入時仲介手数料、登記費用等の資料は取得費の確認に使います。建物は減価償却費相当額を差し引きます。相続物件は相続税評価額を購入価額の代わりにするのではなく、原則として被相続人の取得資料を探します。

取得費が不明なら概算取得費を選べる場合がありますが、実額より税負担が大きくなる可能性があります。通帳、住宅ローン資料、当時の価格内訳など客観資料を追加で探し、採用可否は税務署または税理士へ確認してください。

まず譲渡所得を計算します

まず特別控除前の譲渡所得を「譲渡価額－取得費－譲渡費用」で求め、特例を使える場合は「課税譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除額」と計算します。買主から受け取る固定資産税・都市計画税の未経過分精算金も、税務上は原則として譲渡収入へ含めます。取得費には購入代金や購入手数料などが含まれ、建物は減価償却費相当額を差し引きます。譲渡費用は、売却時の仲介手数料、売却のための測量費、一定の解体費など、売るために直接必要だった費用です。

住宅ローン残高が売却代金を上回るかどうかだけでは、税務上の利益を判断できません。ローン返済後に現金が残らなくても譲渡所得が生じることがあり、反対に売却代金が大きくても取得費が大きければ損失になることがあります。

確定申告が必要になる代表例

• 譲渡所得を計算した結果、課税される利益がある
• マイホームの3,000万円特別控除を利用する
• 10年超所有のマイホームの軽減税率を利用する
• 課税を将来へ繰り延べる買換え特例や相続空き家の特例を利用する
• 買換え型または住宅ローン残高超過型のマイホーム譲渡損失特例を利用する

会社員で勤務先が年末調整をしていても、不動産の譲渡所得は年末調整では完結しません。給与などと分けて税額を計算する申告分離課税ですが、確定申告の手続はほかの所得と一緒に行います。

利益がなく申告しないことが多いケース

譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた結果がゼロ以下で、利用する特例もなく、ほかに申告義務がなければ、不動産売却だけを理由とする所得税の確定申告が不要となることがあります。ただし、同じ年にほかの土地・建物を売却している場合は、それらを合わせて確認します。

土地・建物の譲渡損失は、原則として給与所得などと自由に相殺できません。マイホームに関する損失の特例は、所有期間、住宅ローン、買換え、所得金額などの要件があります。「損をしたから必ず還付される」とは限りません。

税額ゼロでも特例を使うなら申告します

譲渡所得が2,000万円あり、3,000万円特別控除を適用すると課税譲渡所得はゼロになります。この場合も、控除の適用を受けるために確定申告が必要です。原則として申告期限までに手続しますが、期限後の取扱いは特例ごとに異なるため、「期限を過ぎても必ず適用できない」と自己判断せず税務署へ確認してください。

特例には併用できるものとできないものがあります。過去数年の住宅関係特例、売却相手との関係、居住しなくなってからの期間、新居の住宅ローン控除なども確認してください。

申告時期は売却した年の翌年です

2026年中に売却した場合は、2027年に2026年分の確定申告を行います。所得税の申告期間は通常2月16日から3月15日ですが、休日による変更があるため、その年の国税庁「確定申告特集」で正式日程を確認します。還付申告は申告期間前から提出できる場合があります。

譲渡の日は原則として引渡日ですが、契約の効力発生日を譲渡日として申告できる取扱いもあります。年をまたぐ契約・引渡しでは、どの年分に申告するかが税率区分や期限に影響するため、早めに確認します。

申告までの時系列

1. 売買契約前から購入時の資料を探す
2. 決済後、売却契約書・精算書・費用の領収書をまとめる
3. 取得費、譲渡費用、所有期間、特例の要件を確認する
4. 必要書類を取得し、譲渡所得の内訳書を作成する
5. 確定申告書をe-Taxまたは税務署へ提出し、所得税を納付する
6. 翌年度の住民税と記録保管を確認する

計算資料と添付書類を分けて準備します

購入・売却時の契約書、決済精算書、仲介手数料や測量・解体費の領収書は、取得費や譲渡費用を計算し、根拠を説明するための資料です。これらがすべての申告で一律に法定添付書類になるわけではありません。

申告では確定申告書、譲渡所得の内訳書などを作成し、特例を使う場合は制度ごとに指定された確認書類を添えます。不動産番号で省略できる場合があるのは登記事項証明書であり、居住関係の確認書や住宅ローン残高証明書などまで不要になるとは限りません。売却年分の国税庁の手引きで確認してください。

取得費が分からないとき

取得費が分からない場合だけでなく、確認できる実際の取得費が譲渡価額の5％を下回る場合も、譲渡価額の5％を概算取得費として選べます。ただし、実際の取得費が高い物件では利益が大きく計算されるため、すぐ5％を選ばず資料を探します。相続では原則として被相続人の取得費と取得時期を引き継ぎ、相続税評価額をそのまま取得費にはしません。資料の証明力は組合せや内容により異なるため、税務署または税理士へ確認してください。

建物の減価償却を忘れない

土地は減価償却しませんが、建物の取得費は購入代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。自宅など非業務用建物と賃貸・事業用建物では計算方法が異なり、店舗併用住宅は用途按分も必要です。土地建物の購入代金の内訳が分からない、増改築がある場合は個別に確認してください。

所有期間と税率の確認

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期、5年以下なら短期です。2026年分の一般税率は、長期が所得税15％・住民税5％、短期が所得税30％・住民税9％で、復興特別所得税はそれぞれの所得税額に2.1％を乗じます。そのため合計相当率は長期20.315％、短期39.63％です。2027年分以後は税制変更が予定されているため、売却年分の資料で再確認します。

共有名義は各共有者が確認します

夫婦や親子の共有名義なら、原則として各人の所有持分により売却代金、取得費、譲渡費用を分け、各共有者が自分の譲渡所得を申告します。登記持分と実際の資金負担が一致しない場合は贈与税など別の問題が生じ得るため、任意に配分せず個別確認が必要です。

書類ごとに用途・取得先・提出要否を整理する

書類	主な用途	取得・確認先	扱い
売却契約書・精算書	譲渡価額、引渡日、固定資産税等精算金	売主保管分・仲介会社	計算資料。添付要否は制度別
購入契約書・購入時費用	取得費	本人保管、仲介会社、金融機関等	計算資料・保管
登記事項証明書	所有・物件情報	法務局・オンライン請求	不動産番号で省略できる場合あり
申告書第三表・内訳書	分離課税の計算・申告	国税庁様式・作成コーナー	作成・提出
源泉徴収票	給与等の入力	勤務先等	提出・提示不要だが入力情報は必要

相続物件は被相続人の取得資料を探し、相続税評価額をそのまま取得費にしません。相続税を納め、一定期間内に譲渡した場合は取得費加算特例を確認します。建物では価格、構造、取得日、増改築費、事業利用状況が分かる資料が必要です。代替資料は実額取得費の証拠候補であり、必ず認められる保証ではありません。

基本の作成書類は確定申告書、申告書第三表（分離課税用）、譲渡所得の内訳書です。e-Taxで入力により添付省略した一定の第三者作成書類は、提示・提出要求に備えて5年間保存するものがありますが、すべての契約書・領収書へ一律に同じ保存ルールを当てはめません。2026年分の添付書類一覧が公開されたら制度別に再確認してください。